Il patrimonio immobiliare non è una dotazione statica, ma una leva strategica di governo.
Un controllo di gestione efficace richiede un monitoraggio costante dei beni, finalizzato a valutarne l’utilità, la resa economica e la capacità di produrre valore pubblico. In questa prospettiva, valorizzazione e dismissione non sono alternative ideologiche, ma esiti di una scelta consapevole.
Nel controllo di gestione degli enti locali, l’attenzione si concentra spesso sulla spesa corrente, sugli equilibri di bilancio e sull’andamento delle entrate. Il patrimonio immobiliare resta invece, in molti casi, sullo sfondo, trattato come un dato inventariale più che come una risorsa da governare.
Questa impostazione rischia di generare costi silenziosi: immobili sottoutilizzati, spese di manutenzione non compensate da benefici, beni che non producono né servizi né valore economico. Un controllo di gestione maturo, al contrario, include il patrimonio tra i suoi ambiti di osservazione prioritari e lo sottopone a valutazioni periodiche.
La domanda di fondo non è se il bene appartenga all’ente, ma se sia funzionale agli obiettivi dell’ente.
Il piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari costituisce lo strumento attraverso cui l’ente rende esplicite le proprie scelte patrimoniali. Non si tratta di un atto meramente ricognitivo, ma di un documento di programmazione che riflette valutazioni finanziarie, organizzative e di interesse pubblico.
La sua natura è intrinsecamente dinamica. Il piano non cristallizza scelte irreversibili, né vincola l’amministrazione a un assetto immutabile del patrimonio. Al contrario, è fisiologicamente suscettibile di aggiornamento, proprio perché le esigenze dell’ente cambiano nel tempo.
Un piano rimasto inattuato non rappresenta necessariamente un errore. Può segnalare che il contesto è mutato, che le priorità sono diverse o che le condizioni di mercato non rendono più opportune le scelte originarie. In questi casi, la revisione del piano è un atto di governo, non una smentita.
La natura programmatoria del piano delle alienazioni è stata ribadita dalla giurisprudenza amministrativa. In particolare, la sentenza del Tar Lazio, Roma, sezione II-bis, n. 98/2026, ha confermato l’ampia discrezionalità dell’ente nell’aggiornare il piano, anche quando tale scelta derivi dalla mancata attuazione di quello precedente.
Secondo il giudice, un piano vecchio e rimasto inattuato non vincola l’amministrazione a riproporre indefinitamente le medesime determinazioni. La revisione può legittimamente tradursi in una nuova scelta, anche di segno opposto, purché sorretta da motivazioni coerenti con i principi di ragionevolezza e con il perseguimento dell’interesse pubblico.
Questo orientamento rafforza un principio chiave: la stabilità delle decisioni non coincide con la loro immutabilità. In materia patrimoniale, la capacità di rivedere le scelte è parte integrante di una gestione responsabile.
Il riferimento normativo è rappresentato dall’articolo 58 del decreto-legge 25 giugno 2008 n. 112, che attribuisce alla Giunta il compito di individuare i beni suscettibili di valorizzazione o dismissione e di predisporre il relativo piano, riservandone l’approvazione al Consiglio comunale.
La deliberazione consiliare produce un effetto rilevante: la classificazione definitiva dei beni come patrimonio disponibile. Si tratta di un atto fondamentale, riconducibile alle competenze strategiche del Consiglio, che incide sull’assetto patrimoniale dell’ente e sulle sue possibilità di azione.
In questo passaggio si manifesta con chiarezza il collegamento tra controllo di gestione, programmazione finanziaria e indirizzo politico. Le scelte patrimoniali non sono neutre e richiedono una piena assunzione di responsabilità.
Valorizzare, dismettere, mettere a servizio: le opzioni possibili
Dal punto di vista del controllo di gestione, ogni bene immobiliare dovrebbe essere collocato all’interno di una delle seguenti logiche:
• messa a servizio dei cittadini, quando il bene è funzionale all’erogazione diretta di servizi pubblici;
• valorizzazione economica, quando il bene può generare entrate o risparmi in modo coerente con l’interesse pubblico;
• dismissione, quando il bene è inutilizzato o sottoutilizzato e produce prevalentemente costi.
Nessuna di queste opzioni è, di per sé, preferibile alle altre. La qualità della decisione risiede nella coerenza tra scelta, motivazione e obiettivi dell’ente.
Mantenere un bene privo di funzione non è una posizione neutra. È una decisione implicita che ha effetti finanziari e organizzativi. Il controllo di gestione serve anche a rendere esplicite queste scelte.
La gestione del patrimonio trova un completamento naturale nella disciplina della destinazione dei proventi derivanti dalle dismissioni immobiliari. Tali proventi costituiscono entrate in conto capitale, di natura straordinaria e non ricorrente, ordinariamente destinate al finanziamento di spese di investimento o alla riduzione dell’indebitamento.
La normativa impone vincoli specifici, prevedendo in via prioritaria l’utilizzo di una quota delle risorse nette per l’estinzione anticipata dei mutui. Solo in situazioni eccezionali, come le procedure di riequilibrio finanziario pluriennale o di dissesto, è ammessa una deroga parziale a queste regole.
Questa impostazione rafforza un principio fondamentale: la dismissione non è finalizzata a sostenere la spesa corrente, ma a rafforzare la struttura finanziaria dell’ente.
Il patrimonio immobiliare non è un’eredità da conservare indistintamente, né una risorsa da monetizzare in modo episodico. È una componente strutturale dell’azione amministrativa, che richiede scelte motivate e periodicamente aggiornate.
Un buon controllo di gestione include il monitoraggio del patrimonio tra i suoi punti di attenzione, valutando se i beni producano valore economico, servizi ai cittadini o, in alternativa, se sia più efficiente procedere alla loro dismissione.
In questa prospettiva, il piano delle alienazioni e valorizzazioni diventa uno strumento centrale di governo: non un elenco di immobili, ma una bussola per orientare le decisioni patrimoniali in coerenza con l’equilibrio finanziario e con l’interesse pubblico.
Ulteriori spunti e aggiornamenti per comprendere meglio il contesto normativo e organizzativo della Pubblica Amministrazione.
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