La Legge di Bilancio 2026 interviene in modo deciso sulle locazioni brevi, riducendo l’accesso alla cedolare secca, rafforzando il ruolo del Codice Identificativo Nazionale e chiamando i Comuni a un presidio più strutturato del fenomeno. Non si tratta solo di nuove regole fiscali, ma di un cambio di approccio che incide sull’organizzazione interna degli enti e sulla gestione del territorio.
La Legge di Bilancio 2026 interviene in modo deciso sulle locazioni brevi, riducendo l’accesso alla cedolare secca, rafforzando il ruolo del Codice Identificativo Nazionale e chiamando i Comuni a un presidio più strutturato del fenomeno. Non si tratta solo di nuove regole fiscali, ma di un cambio di approccio che incide sull’organizzazione interna degli enti e sulla gestione del territorio.
Negli ultimi anni le locazioni brevi hanno assunto una dimensione strutturale, incidendo in modo significativo sugli equilibri economici e sociali delle città. La crescita del turismo non regolato ha prodotto effetti evidenti sulla disponibilità di alloggi per i residenti, sull’aumento dei canoni di locazione e sulla trasformazione funzionale di molte aree urbane, in particolare nei centri storici.
A questi effetti si aggiungono costi indiretti rilevanti per i Comuni: maggiore pressione sui servizi pubblici locali, gestione dei rifiuti, sicurezza urbana, decoro e infrastrutture. In molti casi, tali costi non sono stati compensati da un adeguato gettito, anche a causa delle difficoltà di controllo e di tracciamento delle attività.
La Legge di Bilancio 2026 si inserisce in questo contesto con un obiettivo chiaro: ridurre le distorsioni generate da un uso esteso di regimi agevolati e ricondurre entro schemi ordinari le attività che, per dimensione e modalità operative, presentano caratteristiche imprenditoriali.
Il legislatore sceglie di intervenire su presupposti semplici e verificabili, rafforzando la certezza del diritto e limitando il ricorso a valutazioni discrezionali che, in passato, hanno alimentato contenzioso e comportamenti opportunistici.
La modifica più rilevante riguarda la riduzione da quattro a due immobili per l’accesso al regime della cedolare secca sulle locazioni brevi. A partire dal 2026, il superamento di questa soglia comporta automaticamente la qualificazione dell’attività come imprenditoriale.
Si tratta di una presunzione legale che opera in modo vincolante e che non richiede accertamenti ulteriori da parte dell’Amministrazione finanziaria. Non rilevano il volume dei ricavi né la continuità dell’attività: il criterio è esclusivamente numerico.
Questa scelta semplifica il quadro applicativo e rende più agevole l’attività di controllo, riducendo le aree di incertezza che avevano caratterizzato la disciplina precedente.
Il passaggio alla qualificazione imprenditoriale produce effetti rilevanti su più piani. Sul fronte fiscale, si applicano le regole del reddito d’impresa, con obblighi contabili e dichiarativi più articolati. Sul piano previdenziale, sorgono gli obblighi contributivi connessi all’esercizio di un’attività economica.
È importante sottolineare che questa qualificazione non dipende dall’entità del reddito prodotto. Anche attività con ricavi contenuti, se superano la soglia prevista, rientrano automaticamente nell’ambito imprenditoriale. Questo aspetto rappresenta uno dei principali elementi di discontinuità rispetto al passato.
La cedolare secca resta in vigore, ma con una struttura profondamente diversa. L’aliquota ordinaria al 26% diventa il riferimento generale, mentre l’aliquota ridotta al 21% è applicabile a un solo immobile, espressamente individuato dal contribuente.
La scelta dell’immobile “agevolato” assume quindi un rilievo strategico e richiede valutazioni attente, soprattutto in presenza di più unità immobiliari. Errori o incoerenze in dichiarazione possono emergere facilmente in sede di controllo, anche grazie ai dati trasmessi dalle piattaforme digitali e agli obblighi informativi posti a carico degli intermediari.
Il Codice Identificativo Nazionale rappresenta uno strumento centrale per la tracciabilità delle locazioni brevi. Rilasciato dal Ministero del Turismo e collegato alla Banca Dati delle Strutture Ricettive, consente una maggiore integrazione delle informazioni a disposizione delle amministrazioni.
È fondamentale chiarire che il CIN non è rilasciato dal Comune né dal SUAP. Tuttavia, gli enti locali sono chiamati a utilizzarlo come strumento operativo per le attività di vigilanza, controllo e verifica, in particolare in relazione agli annunci online e all’imposta di soggiorno.
L’imposta di soggiorno rappresenta uno degli ambiti più critici per i Comuni. Omessi o parziali riversamenti, dichiarazioni incomplete e difficoltà di tracciamento delle presenze incidono direttamente sulla qualità della programmazione finanziaria e sull’affidabilità del bilancio.
Un presidio strutturato delle locazioni brevi consente non solo di recuperare gettito, ma anche di migliorare la capacità dell’ente di pianificare le risorse e di garantire l’equilibrio finanziario nel medio periodo.
La gestione efficace delle locazioni brevi richiede il coinvolgimento di più uffici: tributi, polizia municipale, SUAP, segreteria e sistemi informativi. In assenza di procedure condivise e di un coordinamento strutturato, il rischio è una gestione frammentata e poco efficace.
Una comunicazione istituzionale chiara e preventiva, anche attraverso il sito dell’ente, può ridurre l’incertezza degli operatori, limitare il contenzioso e rafforzare la posizione del Comune in sede di controllo.
Ulteriori spunti e aggiornamenti per comprendere meglio il contesto normativo e organizzativo della Pubblica Amministrazione.