L’importanza della rendita catastale ai fini IMU

La rendita catastale è il valore che viene assegnato dall’Agenzia delle Entrate a ogni singolo bene immobile, inteso come fabbricato, in grado di produrre o generare, appunto, un reddito.

Il valore assegnato, invece, ai terreni è definito “reddito” e si suddivide in reddito agrario (proveniente dalla semplice rendita dell’attività agricola) e reddito dominicale (reddito fondiario relativo alla sola proprietà). D’ora in avanti parleremo di rendita catastale, utilizzando questo unico termine per tutte le tipologie di beni immobili.

L’importo della rendita catastale viene successivamente utilizzato per il calcolo delle imposte legate al possesso di quel bene immobile e, tale concetto, è importante che venga appreso anche in sede di acquisto dello stesso, di modo da calcolare anticipatamente a quanto potrebbero ammontare le tasse da pagare in seguito.

Nel caso specifico tratteremo la tematica legata esclusivamente all’ Imposta Municipale Propria – IMU.

A cosa serve la rendita catastale?

La rendita catastale è un valore fiscale che viene utilizzato al fine di determinare il valore delle imposte gravanti sul proprietario.

Senza soffermarci più di tanto citiamo il tema del valore catastale utile al calcolo delle imposte, diverse dall’IMU, quali quelle dovute in caso di successione e donazione del bene tramite rogito notarile.

Di nostro interesse è invece l’uso della rendita catastale per il calcolo del valore dell’immobile ai fini IMU, del quale parleremo più avanti.

Attribuzione rendita catastale di un immobile

La rendita catastale è un valore che può variare in funzione delle seguenti caratteristiche:

• dimensione dell'immobile: numero dei vani e metratura;
• Comune in cui è ubicato;
• zona censuaria: ovvero “una porzione omogenea di territorio comunale, nell’ambito della quale la redditività dei fabbricati è da considerarsi uniforme “;
• categoria catastale: differenzia le varie tipologie delle unità immobiliari presenti nella zona censuaria, le quali differiscono tra loro per le caratteristiche intrinseche determinanti la destinazione ordinaria e permanente;
• classe di merito: la quale indica, all’interno della stessa categoria, il grado di redditività di un immobile.

Per quanto riguarda le categorie catastali, i principali gruppi sono:

• gruppo A, per immobili a uso abitazione o uffici, la cui consistenza catastale viene calcolata in vani;
• gruppo B, per alloggi collettivi, che hanno la consistenza catastale calcolata in metri cubi;
• gruppo C, relativo a immobili a uso box o posti auto e commerciale, che vedono la loro consistenza catastale calcolata in metri quadri;
• gruppo D ed E, che hanno una rendita determinata attraverso una stima diretta.

Al riguardo delle nuove costruzioni è necessario che il proprietario richieda all’Agenzia del Territorio l’attribuzione della rendita catastale, proponendo egli stesso un probabile valore della rendita catastale. La richiesta va inoltrata entro 30 giorni dal momento in cui queste diventano agibili (in relazione alla destinazione d’uso prevista). Sul tema approfondiremo la rendita proposta, la rendita presunta e quella definitiva.

Differenza tra rendita catastale e valore dell’immobile ai fini IMU

Come accennato la rendita catastale e il valore dell’immobile ai fini IMU non sono la stessa cosa, in quanto la prima è parte del calcolo finalizzato all’individuazione del valore dell’immobile ai fini IMU, mentre per determinare il valore di un immobile, la rendita catastale va aumentata del 5% (rendita rivalutata) e poi moltiplicata per degli specifici coefficienti stabiliti in base alle diverse categorie.

Sulla base della categoria e della classe assegnata, l'Agenzia delle Entrate determina una tariffa d'estimo unitaria che moltiplicata per la consistenza fornisce la rendita catastale di ogni immobile.    
Per le categorie D (speciale) ed E (particolare) la rendita catastale viene determinata mediante stima diretta su ogni singola unità immobiliare.

Nella pratica, la rendita catastale viene calcolata utilizzando la formula della moltiplicazione della consistenza dell’immobile per la tariffa di estimo.

Abbiamo citato la tariffa d’estimo e la rendita rivalutata, vediamo di cosa si tratta.

Cosa si intende per tariffa d’estimo

Gli estimi sono tariffe che variano da comune a comune e che tengono conto della qualità, della categoria e della classe di una determinata unità immobiliare e che costituiscono la base su cui vengono calcolate le rendite catastali, nella maniera sopra descritta.

Cosa si intende per rendita rivalutata

Si è ritenuto non sufficiente il semplice valore della rendita catastale e dunque si è pensato di ideare un sistema per la rivalutazione della rendita catastale. La rivalutazione della rendita catastale consiste nella sua attualizzazione al 5% (per gli immobili delle categorie catastali A, C, D ed E), moltiplicata per una serie di coefficienti differenti a seconda dell’imposta presa in considerazione. Ciò permette quindi di ottenere il valore della rendita catastale corretto, aggiornato all’attuale situazione della proprietà.

Dove reperire la rendita catastale

Per reperire il valore della rendita catastale dell’immobile è sufficiente leggere attentamente il rogito notarile o, in assenza di tale documento, è anche possibile reperirla tramite il servizio online di consultazione rendite catastali, dal sito internet dell’Agenzia delle Entrate.

Definizione di rendita proposta, rendita presunta e rendita definitiva

Abbiamo citato prima queste tre tipologie di rendita:

• rendita proposta: è, come detto, il valore dichiarato dal proprietario attraverso una procedura online detta DOCFA, nel momento in cui ha iscritto l’immobile a catasto o a seguito di variazioni apportate ad esempio post ristrutturazione. Questa rendita dovrà essere confermata o rettificata, dagli uffici del Catasto, entro un anno dalla sua proposizione. La Cassazione ha però affermato che il termine di dodici mesi per la determinazione della rendita catastale definitiva non è di natura perentoria, bensì ordinatoria; difatti non sono previste sanzioni in caso di violazione dei termini;
• rendita presunta: è, invece, il valore attribuito ai fini fiscali a un immobile mai dichiarato in Catasto o iscritto in modo non corretto. Tale importo viene utilizzato in modo provvisorio fino a quando il contribuente non propone un valore il quale, appunto, sarà poi confermato o rettificato dagli uffici del Catasto;
• rendita definitiva: è quel valore che il Catasto attribuisce all’immobile e che può essere in linea con la rendita proposta oppure no. Tale importo può essere oggetto di rettifica da parte del Catasto, ma questo deve avvenire entro un congruo termine di tempo. Questa rettifica non è automatica e sarà attuata per correggere errori preesistenti, oppure per tenere conto di elementi nuovi. Ai fini del versamento IMU e degli eventuali effetti retroattivi vedremo a breve cosa prevede la normativa.

Atto di accertamento in rettifica

Quando viene rettificato d’ufficio l’importo della rendita catastale, viene emesso un atto di accertamento. Ciò accade quanto il vecchio importo relativo alla rendita catastale è frutto di errori o “omissioni” da parte del contribuente.

Gli avvisi di accertamento in rettifica devono essere notificati, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in oggetto.

L’avviso di accertamento può essere impugnato, entro 60 giorni dalla notifica, per vizi di forma o per contenuto dello stesso.

Versamenti IMU sulla base di rendita presunta o errata

Cosa accade se un contribuente versa l’IMU sulla base della rendita presunta, se poi questa subisce una rettifica in diminuzione o direttamente sulla base di una rendita errata?

In maniera molto concisa possiamo dire che le rettifiche di rendita finalizzate a correggere errori non dovuti a negligenza da parte del contribuente, bensì d’Ufficio, hanno effetto retroattivo. Nel caso di errore compiuto dal contribuente, la nuova rendita rettificata esplica efficacia a decorrere dalla data in cui questa viene notificata allo stesso contribuente. Può accadere che il contribuente riceva, da parte del comune, un avviso di accertamento per il recupero dell'IMU non versato e che questo però sia errato in quanto l’importo viene calcolato sulla base di una errata rendita catastale e già impugnata dallo stesso contribuente nei confronti dell’Agenzia del territorio; la quale infatti ne aveva definita una nuova, in diminuzione. A questo punto, in questi casi, il contribuente dovrà impugnare l’atto e chiederne il riesame in autotutela.